湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州物业专项维修资金管理办法》的通知
  • 索引号:000014349/2021-00063
  • 文号:州政办发〔2021〕31号
  • 公开责任部门:湘西州泸溪县人民政府
  • 公开方式:政府网站
  • 公开范围:全部公开
  • 信息时效期:2021-08-30
  • 签署日期:2021-08-30
  • 登记日期:2021-08-30
  • 发文日期:2021-08-30

湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州物业专项维修资金管理办法》的通知

来源:湘西州政府办 发布时间:2021-08-30 字体大小:

各县市人民政府、湘西高新区管委会,州直有关单位:

《湘西自治州物业专项维修资金管理办法》已经十四届州人民政府第84次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。


湘西自治州人民政府办公室???

2021年7月29日???????


湘西自治州物业专项维修资金管理办法

第一章 ?总 则

第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和维修,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》、《湖南省物业管理条例》、《湖南省住房和城乡建设厅 湖南省财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》规定,结合我州实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于全州行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

第四条 物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、属地统一管理、政府监督、监管分离的原则。

第五条 州住房和城乡建设局(州人民防空办公室)负责全州物业专项维修资金的指导和监督工作。各县市、湘西高新区房地产主管部门(住房保障服务中心)、街道办事处(乡镇人民政府)按照规定的职责分工,负责物业专项维修资金管理相关工作。

第六条 ?房地产主管部门(住房保障服务中心)应当主动将有关信息网站和联系电话对外发布,接受社会和媒体监督。并依托现有住房信息管理系统,有效嵌入物业专项维修资金业务查询、办理和业主表决等功能,进一步提高物业专项维修资金管理效率。

第二章 ?交 ?存

第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

第八条 ?同一物业管理区域内,有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业,业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

首期物业专项维修资金,由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业,由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交;未建立物业专项维修资金的物业,应当按照相关规定进行补建。

续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可随物业管理费逐月交存。

未按照本办法规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得向业主交付房屋。

第九条 物业专项维修资金管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行,开立物业专项维修资金专户,资金专户下以物业管理区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起,按中国人民银行规定的利率计息。

第十条 各县市、湘西高新区住房和城乡建设局(住房保障服务中心)会同财政、人民银行等部门制定具体办法,规范物业专项维修资金专户管理银行的选定,建立物业维修资金监管平台,加强专户管理银行服务质量考核。

第十一条 业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,各县市、湘西高新区物业专项维修资金管理机构应当采取适当方式公告续交事项,相关业主应当及时续交。

由物业专项维修资金管理机构代管物业专项维修资金的,续交的具体管理办法由所在县市、湘西高新区房地产主管部门(住房保障服务中心)会同同级财政部门制定。

由业主大会自行管理物业专项维修资金的,续交方案由业主大会决定。

第十二条 业主大会工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第十三条 本办法实施前,未建立物业专项维修资金的物业,应当按本办法的交存标准或所在县市、湘西高新区房地产主管部门(住房保障服务中心)核准的标准进行补交。

第十四条 续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可逐月交存。物业服务企业或其他相关机构应当配合物业专项维修资金的收取、交存等工作。

第十五条 收取物业专项维修资金,应当出具由财政部门统一印制的专用收据。

第三章? 使 用

第十六条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十七条 物业专项维修资金可以计划使用、一般使用和应急使用。

(一)计划使用。适用物业管理区域内全体业主受益、费用在五万元以下、可以预见且以延长物业使用寿命为主要目的的周期性物业维修工程。业主大会可以采用一次投票集中表决多个计划维修项目的方式使用物业专项维修资金。计划使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五,且计划使用期限不超过五年。

需要计划使用物业专项维修资金的,由业主委员会或者业主委员会委托物业服务企业,根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制使用计划,向当地物业专项维修资金管理机构提出申请进行备案后,按计划使用。

(二)一般使用。适用物业管理区域内部分业主受益、临时发生并需要在较短时间内完成的物业维修工程,经有利害关系的应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。采取一次投票表决一个项目的方式使用物业专项维修资金。

需要一般使用物业专项维修资金的,物业服务企业接到业主报修或者发现问题后,经业主委员会现场核实,编制物业专项维修资金使用方案,通过有利害关系的业主表决同意,向物业专项维修资金管理机构提出申请进行备案;未聘请物业服务企业的,由业主委员会或者业主提出申请。

(三)应急使用。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行维修的紧急情况,采用事前不用表决、事后再行公示的方式使用物业专项维修资金。应急维修的情形按照《湖南省物业管理条例》有关规定执行。

需要应急使用物业专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者业主应当提出应急使用申请,物业专项维修资金管理机构应当立即组织现场勘察;确需立即维修的,业主委员会、物业服务企业或者业主应当立即组织维修单位实施抢修。出现应急维修情形且未有提出申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代修。应急维修需要质监、消防、电力、通讯、住房城乡建设等部门进行认定的,要尽快出具认定意见;能够现场认定的,要现场出具认定意见。

第十八条? 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,相关业主有约定的,从其约定。已交存物业专项维修资金的,分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足。未交存物业专项维修资金的,分摊费用由该业主直接支付。

第十九条?全州制定物业专项维修资金的使用流程和计划格式文本。由州物业管理行政主管部门另行制定。

第二十条? 物业专项维修资金的一般使用程序为:物业服务企业接到业主报修或者发现问题后,经物业服务公司、业主委员会(未成立业主委员会的,由所在地社区居委会)现场核实,编制物业专项维修资金使用方案,通过有利害关系的业主表决同意,报物业专项维修资金管理机构备案实施。

未聘请物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第二十一条? 物业专项维修资金的应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况。主要包括以下情形:

(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;

(三)电梯故障;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

(五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第二十二条? 物业专项维修资金管理机构代管期间发生本办法第二十一条规定的情形时,按照以下程序办理:

(一)业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当向物业专项维修资金管理机构提出应急使用申请。依照相关规定需要技术质量监督、公共事业、消防、电力、通讯、住房城乡建设等部门及消防服务机构检测、鉴定的,相关检测鉴定机构应尽快出具书面检测鉴定意见;

(二)物业专项维修资金管理机构收到申请后立即组织相关单位现场勘察;

(三)经勘察需要维修的,应当通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修;

(四)维修项目竣工后,物业专项维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满无异议后,管理机构通知银行将维修费用应付款项划转到维修单位。

第二十三条? 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,发生第二十一条规定情形时,物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认,由业主委员会根据使用方案预先拨付到维修单位。维修单位应当立即组织抢修。维修项目竣工后,业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满无异议后,将维修费用应付余额划转到维修单位。

第二十四条? 发生本办法第二十一条规定情形时,业主委员会、物业服务企业或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代修,维修、更新和改造费用从物业专项维修资金专户中列支。

第二十五条? 应急维修工程,维修组织单位或者个人应当将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内明显位置进行不少于七日的公示。

相关业主在公示期内提出异议的,由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的,异议人可依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条? 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十七条? 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债,购买国债的程序按规定依法执行。

第四章? 管理与监督

第二十八条? 业主大会成立前,物业专项维修资金由物业管理行政主管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管。业主大会成立后,由业主大会决定自行管理或者委托代管。物业专项维修资金划转业主大会管理的,业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用物业专项维修资金。

业主大会自行管理日常维修金的,应当按照业主决策、核算到户、专款专用、公开透明的要求,通过物业专项维修资金管理系统对日常维修金的使用进行管理,确保日常维修金使用规范、高效、安全。

第二十九条? 业主大会成立后,经业主大会表决通过,业主大会可在当地物业专项维修资金专户管理银行开设物业专项维修资金账户,并报所在地物业专项维修资金管理机构备案。

建筑区划发生变动,或业主委员会主任或副主任发生更换,以及业主委员会的名称、联系方式、地址发生变动等情况,业主委员会应持相关手续到物业专项维修资金管理机构和专户管理银行办理物业专项维修资金账户的有关变更手续。

第三十条? 物业专项维修资金账户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的物业专项维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

第三十一条? 物业专项维修资金应当建立公示和查询制度,接受业主对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条? 物业专项维修资金管理机构代管物业专项维修资金的,由各县市、湘西高新区物业专项维修资金管理机构每月与维修资金专户管理银行核对物业专项维修资金账目,并按《物业管理条例》规定将下列情况每年至少向全体业主公布一次:

(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况,应当按每幢建筑物公布;一幢建筑物有两个或者两个以上门号的,应当按门号公布;

(三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主大会自行管理物业专项维修资金的,由业主委员会或者其委托的账目管理单位负责公布。

物业专项维修资金的使用情况应按年度接受会计中介审计,会计师事务所由主管部门通过政府采购统一选取。年度审计及会计师事务所选取情况应及时对外进行公示。

第三十三条? 业主对县市、湘西高新区物业专项维修资金管理机构、业主委员会或者账目管理单位根据本办法第三十二条规定公布的情况有异议的,可以要求复核。管理机构、业主委员会或者账目管理单位应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

业主对业主委员会或者账目管理单位复核答复有异议的,可以申请县市、湘西高新区物业专项维修资金管理机构复查;对县市、湘西高新区物业专项维修资金管理机构复核答复有异议的,可以申请县市、湘西高新区房地产主管部门复查。县市、湘西高新区房地产主管部门、物业专项维修资金管理机构应当自收到复查申请之日起七个工作日内予以答复。

第三十四条? 房屋转让、抵押时,房屋转让、抵押人未交纳该房屋物业专项维修资金或者其分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交。

房屋转让时,该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第三十五条? 房屋灭失的,业主交纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第三十六条? 物业专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理,应当依法接受财政部门监督。

第三十七条? 对于违反本办法规定的单位和个人,由相关部门责令改正,并依据有关法律法规进行处理处罚;情节严重的,依法追究刑事责任。

第五章? ?附 ?则

第三十八条? 未成立业主委员会的住宅小区,可以由所在地社区居委会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,代行本办法规定的业主委员会的职责。

第三十九条? 各县市、湘西高新区可根据本办法规定,结合当地实际,制定具体的实施办法。

第四十条 公有住房的物业专项维修资金管理,按照国家、省有关规定执行。

第四十一条 法律法规及规章对物业专项维修资金管理另有规定的,从其规定。

第四十二条 本办法自下发之日起施行。


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